Gewerbliche Gebäudeversicherung

Inhalt dieses Artikels

    Da eine Gewerbeimmobilie meist im Zentrum der Geschäftstätigkeit steht, denn von dort aus werden sämtliche Aktivitäten gesteuert und dort werden in der Regel auch die Kunden empfangen, trifft den Gewerbetreibenden ein Schaden an seiner Gewerbeimmobilie stets besonders hart. Die gewerbliche Gebäudeversicherung ist daher neben der Betriebshaftpflicht eine der wichtigsten Versicherungen für den Gewerbetreibenden überhaupt.

    1. Die Grundabsicherung durch die gewerbliche Gebäudeversicherung

    Jede Art von gewerblicher Gebäudeversicherung deckt unterschiedliche Arten von Schäden ab. Die wichtigste Absicherung durch jede gewerbliche Gebäudeversicherung bezieht sich hierbei jedoch auf die sogenannten Elementarschäden, die die Nutzung einer Gewerbeimmobilie beeinträchtigen oder gänzlich unmöglich machen können. Die gewerbliche Gebäudeversicherung bietet daher bereits eine umfangreiche Grundabsicherung beispielsweise gegen Feuer, gegen Sturm, gegen Hagel und gegen Leitungswasser. Bei der Grundabsicherung im Rahmen einer gewerblichen Gebäudeversicherung ist jedoch darauf zu achten, ob der Versicherer die sogenannte Unterversicherung anrechnet. Diese kann, je nach versicherter Gefahrenart, jeweils zusätzliche Prozente bei den Kosten einer gewerblichen Gebäudeversicherung verursachen. Es sollte daher eine gewerbliche Gebäudeversicherung gewählt werden, die auf die sogenannte Anrechnung der Unterversicherung verzichtet und dies in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen entsprechend deklariert und ausweist. Auch sollte man beim Abschluss der gewerblichen Gebäudeversicherung auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit achten. Der Versicherer kann die erstattungsfähige Schadenssumme mindern, sofern er dem Versicherungsnehmer grobe Fahrlässigkeit nachweist oder zumindest unterstellen kann. Der Versicherungsnehmer wäre dann beispielsweise verpflichtet, durch einen Gutachter nachweisen zu lassen, dass keine grobe Fahrlässigkeit vorliegt. Grobe Fahrlässigkeit wäre beispielsweise dann gegeben, wenn ein Versicherungsnehmer die Dachfenster im Gebäude offen gelassen hat und ihm dadurch infolge von Starkregen ein Wasserschaden im Gebäude entstanden ist. Auch hier wäre eine gewerbliche Gebäudeversicherung zu bevorzugen, die im Schadensfall gegenüber dem Versicherungsnehmer auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit verzichtet, sondern stattdessen bei nachweislich instand gehaltenen Gebäuden entstandene Elementarschäden pauschal zum Neuwert ersetzt. Eine gewerbliche Gebäudeversicherung bezieht sich stets auch auf bestimmte Bestandteile der jeweiligen Gewerbeimmobilie. Eine umfassende gewerbliche Gebäudeversicherung deckt demzufolge alle Elementarschäden, welche am Fundament des Gebäudes, an allen Grund- und Kellermauern, an sämtlichen Gebäudebestandteilen wie beispielsweise auch Wandverkleidungen, fest verlegten Bodenbelägen, Klimaanlagen oder auch an Aufzügen entstanden sind. Sinnvoll ist die gewerbliche Gebäudeversicherung vor allem auch dann, sofern sie Gebäudezubehör für die Instandhaltung oder für die Realisierung des wirtschaftlichen Zweckes des Gebäudes mit in den Versicherungsschutz einschließt. Hierzu zählen beispielsweise Ersatzfliesen, Brennstoffvorräte oder die Wäschebestände eines Hotels. Empfehlenswert ist eine gewerbliche Gebäudeversicherung für Elementarschäden vor allem auch dann, wenn sie Zubehör und zum Gebäude gehörende Baulichkeiten und Anlagen mit abdeckt. Hierunter zählen je nach Ausgestaltung der jeweiligen gewerblichen Gebäudeversicherung, Zäune und Einfriedungen, Hofbefestigungen, Carports, Beleuchtungs- und Antennenanlagen sowie sonstige Gebäudezubehörteile. Eine gute gewerbliche Gebäudeversicherung wird dem Versicherungsnehmer hier in der Regel anbieten, die genannten Gebäudebestandteile oder Zubehörbauten mit bis zu 20 % der Versicherungssumme im Rahmen der gewerblichen Gebäudeversicherung mit zu versichern. Man sollte, besonders wenn sich die Gewerbeimmobilie in Risikogebieten, beispielsweise in Überflutungsgebieten befindet, stets darauf achten, dass die gewerbliche Gebäudeversicherung nicht nur die eingangs bezifferten Elementarschäden enthält, sondern dass die gewerbliche Gebäudeversicherung jederzeit um zusätzliche Schadensereignisse erweitert werden kann. Beliebte Ereignisse im Rahmen einer gewerblichen Gebäudeversicherung, die nachträglich in den Versicherungsumfang mit aufgenommen werden können, sind hier beispielsweise Überschwemmungen und Rückstaus sowie die sogenannten Unbekannten Gefahren (Extended Coverage Gefahren). Zu den Extended Coverage Gefahren, die im Nachhinein die gewerbliche Gebäudeversicherung komplettieren können, zählen beispielsweise bei gewerblich vermieteten Immobilien die Mietverlustsicherung, die im Falle des Leerstandes der Immobilie greift, die Glasversicherung oder auch die Photovoltaik-Versicherung, welche bei durch Elementarschäden verursachte Schäden an einer mit dem Gebäude verbundenen Photovoltaik-Anlage einspringt. Die Verfügbarkeit eines Ansprechpartner, der sich idealerweise vor Ort befindet, damit entstandene Elementarschäden kurzfristig begutachtet werden können und natürlich die Modi, Umfänge und Bearbeitungszeiträume einer Schadensregulierung bestimmen maßgeblich, wie attraktiv die jeweilige gewerbliche Gebäudeversicherung für den Versicherungsnehmer ist.

    2. Die gewerbliche Gebäudeversicherung und versicherbare Sachschäden

    Durch eine gewerbliche Gebäudeversicherung sind jeweils auch eine ganze Reihe sogenannter Sachschäden versicherbar. Hierzu zählen zunächst alle Schäden an der Gewerbeimmobilie, die durch die Einwirkung von Feuer entstanden sind und die die gewerbliche Gebäudeversicherung dann reguliert. Es handelt sich im Einzelnen, je nach Vertragsgestaltung durch Versicherungsnehmer und gewerbliche Gebäudeversicherung, um Schäden durch Brand und Blitzschlag, Schäden bei Überspannung durch Blitz, Schäden durch Explosion sowie Schäden durch Implosion, Schäden durch den Aufprall von Luftfahrzeugen auf die Gewerbeimmobilie und alle Schäden, verursacht durch Löschwasser, welches zum Löschen eines durch die genannten Einwirkungen verursachten Brandes eingesetzt wurde. Die gewerbliche Gebäudeversicherung versichert ferner diverse Arten von Sachschäden an einer gewerblich genutzten Immobilie, die auf die Einwirkung von Leitungswasser zurück zu führen sind. Hierzu zählen zunächst alle sogenannten Nässeschäden, die durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser im oder am Gebäude entstanden sind. Ebenso zählen unter diese Rubrik Schäden, die durch Frost entstanden sind. Die gewerbliche Gebäudeversicherung erfasst und reguliert ferner auch Schäden, welche durch Bruch oder Frost oder durch die Realisierung der Gasversorgung der Gewerbeimmobilie sowie an deren Einrichtungen oder Installationen entstanden sind. Die gewerbliche Gebäudeversicherung bezieht sich auch auf Sachschäden am Gebäude, die aus der Einwirkung von Sturm oder von Hagel resultieren. Dies können unmittelbare Einwirkungsschäden der genannten Witterungserscheinungen Sturm oder Hagel sein, jedoch auch alle mittelbaren oder Folgeschäden, wie sie beispielsweise durch infolge eines Sturms umherfliegenden Gebäudeteile an der Gewerbeimmobilie selbst hervor gerufen werden können. Auch Bäume oder andere Gegenstände, so Autos, Mülltonnen oder anderes mehr, können solche Schäden an einer Gewerbeimmobilie verursachen und sollten daher in eine gewerbliche Gebäudeversicherung und deren Vertragsbedingungen eingeschlossen werden. Schließlich bezieht sich die gewerbliche Gebäudeversicherung auch auf sämtliche Arten von Sachschäden, welche durch Überschwemmungen oder Rückstaus an einer gewerblich genutzten Immobilie verursacht werden können. Jede gewerbliche Gebäudeversicherung sollte jedoch auch die sogenannten sonstigen Naturgefahren beinhalten. Dies sind Gebäudeschäden, die durch außergewöhnliche Naturereignisse an einer gewerblich genutzten Immobilie hervorgerufen werden und deren gewerbliche Nutzung unmöglich machen können. Da die Nutzungsmöglichkeit einer Gewerbeimmobilie dadurch gänzlich ausgeschlossen werden kann und demzufolge sämtliche mit dem Gebäude normalerweise verbundenen Einnahmen ausfallen, ist die Versicherung dieser außergewöhnlichen Naturereignisse im Einzelfall durchaus sinnvoll. Hierzu zählen beispielsweise Vulkanausbrüche, Erdbeben, Erdfall und Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen. Jede gewerbliche Gebäudeversicherung im Süden der Bundesrepublik Deutschland, speziell jedoch im Alpenraum, bietet daher in der Regel die Aufnahme der hier skizzierten außergewöhnlichen Naturereignisse in eine gewerbliche Gebäudeversicherung an. Die gewerbliche Gebäudeversicherung kennt auch bei den Sachschäden sogenannte Extended Coverage Gefahren. Bei den Sachschäden versteht die gewerbliche Gebäudeversicherung hierunter in der Regel Schadensereignisse, welche ursächlich beispielsweise auf innere Unruhen, auf böswillige Beschädigungen einer Gewerbeimmobilie oder Vandalismus, auf Streiks oder auf Aussperrungen, auf einen Fahrzeuganprall, auf Rauch oder auf Überschalldruckwellen zurück zu führen sind. Wiederum erfasst die gewerbliche Gebäudeversicherung auch Sachschäden, die durch unbenannte Gefahren verursacht werden könnten. Dies sind alle Arten von Sachschäden, resultierend aus jeweils nicht vorhersehbarer Zerstörung oder Beschädigung einer gewerblich genutzten Immobilie. Als Beispiele solcher Schadensursachen gelten in den meisten Versicherungsbedingungen der gewerblichen Gebäudeversicherungen der Anprall von Strommasten oder von Bäumen an das Gebäude. Bei den unbenannten Gefahren gilt bei den meisten Versicherern von Gewerbeimmobilien der Grundsatz, dass jede Art von unbenannter Gefahr versichert ist, sofern sie nicht bereits bei Vertragsabschluss explizit schriftlich ausgeschlossen wurde.

    3. Zusätzliche Kosten, die versichert werden sollten

    Die meisten gewerblichen Gebäudeversicherungen versichern heute nicht nur Elementar- und Sachschäden, sondern auch sogenannte zusätzliche Kosten. Hierunter fallen beispielsweise alle Aufräum-, Abbruch- und Absperrkosten im Schadensfall. Ferner sämtliche Bewegungs-, Schutz- und Feuerlöschkosten bei Eintritt eines Elementar- oder Sachschadens an einer Gewerbeimmobilie. Ferner mögliche Isolierungskosten für durch Schäden radioaktiv verseuchte Gegenstände oder Gebäudeteile. Ebenso Kosten für eine durch Schäden notwendig gewordene Dekontamination von Erdreich. Gleichfalls Sachverständigenkosten, wobei die meisten gewerblichen Gebäudeversicherungen erst bei Sachverständigenkosten oberhalb von 25.000 Euro einspringen und dabei zusätzlich von einer mindestens 20 %-igen Selbstbeteiligung des jeweiligen Versicherungsnehmers ausgehen. Zusätzlich versichert sollten im Rahmen einer gewerblichen Gebäudeversicherung außerdem diejenigen Kosten sein, die auf Mehrkosten des Versicherten infolge von Preissteigerungen, auf Mehrkosten durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen und auf Mehrkosten durch Technologiefortschritt zurück zu führen sind. Gleichfalls ist es ratsam, Gebäudebeschädigungen durch Einbruch durch unbefugte Dritte nach Eintritt eines Schadens mit 1 % der Versicherungssumme abzusichern. Ebenso sinnvoll ist die Mitversicherung aller Gebäudebeschädigung durch Falschalarm eines Rauchmelders bis zu einer Schadensgrenze von maximal 2.500 Euro; die Versicherung der Kosten für den Austausch von Wasserhähnen, Geruchsverschlüssen und Wassermessern bis zur Schadensgrenze von 500 Euro; die zusätzliche Versicherung Kosten für einen zusätzlichen Einbau von Wasserrohren bis zu einer Schadensgrenze von 500 Euro; die zusätzliche Versicherung aller Kosten für das Entfernen von Bäumen, welche durch Sturm, Blitzschlag oder Hagel umgestürzt sind bis zu einer Schadensgrenze von 5.000 Euro. Zusätzlich mit versichert sollten alle Bruchschäden werden, die außerhalb der Gewerbeimmobilie entstehen können. Hierzu zählen mögliche Bruchschäden an Zuleitungsrohren, welche der unmittelbaren Versorgung der versicherten Gewerbeimmobilie dienen; die Versicherung sämtlicher Ableitungsrohre, welche der Entwässerung der versicherten Gewerbeimmobilie dienen. Ebenso alle Bruchschäden an Rohren von Geothermieanlagen außerhalb der versicherten Gewerbeimmobilie sowie Bruchschäden an Rohren der Gasversorgung außerhalb der versicherten Gewerbeimmobilie.

    4. Umwelt-Pakete

    Darüber hinaus bieten viele gewerbliche Gebäudeversicherungen ihren Kunden heute sogenannte Umweltpakete an. Diese greifen beispielsweise dann, wenn durch Schäden Aufwendungen für die Neuanpflanzungen von Bäumen und Sträuchern oder Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz der versicherten Gewerbeimmobilie erforderlich werden und durch den Eigentümer durchgeführt werden müssen. Diese Versicherungspakete ermöglichen meist Maßnahmen der Umweltbewusstsein Sanierung von gewerblich genutzten Immobilien, wie sie nach unterschiedlichen Arten von Elementar- oder auch von Sachschäden notwendig werden.

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